「家を建てるには、結局いくら用意すればいいの？」「見積もりの本体価格と、実際に払う総額はどれくらい違うのだろう」。家づくりを考え始めると、まずこの疑問に行き当たります。建物の工事費のほかに、土地まわりの費用や諸費用、入居後の出費まで、さまざまなお金がかかるからです。
この記事では、滋賀県の草津市・大津市・栗東市などで家づくりに携わるオウミ住宅が、家を建てるのに必要な総額の目安と、建物以外にかかる費用、現金の用意の仕方、費用を抑えるコツをまとめました。
＜本記事で分かること＞
・土地あり・土地なしで変わる総額の目安と、費用の内訳
・土地まわりの費用と、契約・ローン・保険などの諸費用の項目
・見積もりから漏れやすい別途費用と、入居後にかかるお金
・総額を抑えるコツ
目次
・家を建てるのに必要なお金は総額いくら？
・建物以外にかかる費用① 土地まわりのお金
・建物以外にかかる費用② 諸費用の内訳
・建物以外にかかる費用③ 見落としやすい費用と、建築中〜入居後の出費
・家づくりの費用を抑えるコツ
・まとめ
家を建てるのに必要なお金は総額いくら？
土地あり・土地なしで変わる総額の目安
住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」によると、土地を買って注文住宅を建てた人の平均は、次のとおりです。
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地域 |
建設費（万円） |
土地取得費（万円） |
合計（万円） |
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全国 |
約3,738 |
約1,575 |
約5,313 |
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近畿圏（滋賀県を含む） |
約3,602 |
約1,884 |
約5,486 |
土地の購入にフラット35を使わなかった人（すでに土地を持っている人など）の注文住宅では、建設費が約4,260万円でした。この場合は、建設費が高めでも土地代がかからない分、用意する総額が1,000万円ほど少なくなる計算です。
近畿圏の土地代は全国平均より310万円ほど高く、土地から探す場合はこの差を予算に織り込んでおく必要があります。
建物の大きさによっても総額は変動します。
近畿圏の平均面積は、土地付き注文住宅で約111㎡、土地ありの注文住宅で約118㎡でした。これらは利用者の平均にすぎません。実際の総額は、土地の条件と、建物の工事費以外の出費で大きく変わります。
総額は「土地・建物・諸費用」の3つでできている
土地付き注文住宅の平均で見ると、土地と建物の比は全国で約3対7、近畿圏では約3.5対6.5です（2025年度フラット35利用者調査）。ここに諸費用が加わります。諸費用の一般的な目安は、土地と建物の合計の10%前後（多くても12%ほど）です。土地と建物を合わせて5,000万円なら、諸費用は500万〜600万円ほどになります。
「建物以外にかかる費用」とは、建物本体の工事費を除いたお金すべてです。土地の購入費、地盤改良や上下水道の引き込みといった付帯工事費、外構、そして税金・ローン・保険などの諸費用が含まれます。見積もりに載らない項目も多いため、先に知っておくと、予算不足を防げます。
広告や見積もりに出る「本体価格」は、建物本体の工事費だけを指すのが一般的で、実際に払う総額とは別物です。土地代を除く建物まわりの費用は、さらに本体工事費・付帯工事費・諸費用に分けられます。土地代を除く総費用の内訳の一般的な目安は、次のとおりです。
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費用の区分 |
総費用に占める割合 |
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本体工事費 |
約70% |
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付帯工事費 |
約20% |
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諸費用 |
約10% |
この目安に当てはめると、本体価格2,800万円の見積もりなら、土地代を除いた建物まわりの総額は4,000万円前後になる計算です。
※この記事に書いている金額や割合は、すべて一般的な家づくりでの目安です。土地の条件や建物の仕様、依頼先によって変わるため、実際の金額は見積もりでご確認ください。
建物以外にかかる費用① 土地まわりのお金
土地を買うときにかかる費用
土地の購入では、土地代のほかに仲介手数料、売買契約書の印紙税、登記にかかる登録免許税と司法書士報酬が必要です。購入後には不動産取得税も課されます。主な金額の目安は次のとおりです。
・仲介手数料
上限は、売買価格が800万円を超える土地なら「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、土地1,800万円なら66万円です。根拠は国土交通省の告示で、売買価格のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%（いずれも消費税込み）と決められています
・登記費用
売買による土地の所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の1.5%です（国税庁。軽減税率で、2029年3月31日までの登記が対象）。司法書士報酬は、土地の所有権移転登記で3万〜10万円前後が目安です
・不動産取得税
滋賀県では、住宅を建てる土地に軽減があり、条件を満たせば大きく減額されます（原則として申請が必要）。納税通知が届くのは、所有権移転登記のおおむね6か月後です
支払いは契約時と引き渡し時に分かれます。契約時に払う手付金は購入代金の5〜10%ほどが目安で、2,000万円の土地なら100万〜200万円ほどです。
土地の工事にかかる費用（地盤調査・地盤改良・上下水道の引き込み・擁壁）
＜地盤調査・地盤改良＞
分譲地ではない一般的な土地の購入であれば、「建物を建てる前」にかかる工事費用がかかるケースがあります。 土地の状態によっては、ここで数百万円単位の追加費用が発生することもあります。
地盤調査と地盤改良の費用の目安は、次のとおりです（地盤改良は30坪前後の場合）。
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工事の内容 |
費用の目安 |
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地盤調査（SWS試験。旧スウェーデン式サウンディング試験） |
5万〜10万円ほど |
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地盤改良（表層改良） |
30万〜80万円ほど |
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地盤改良（柱状改良） |
70万〜130万円ほど |
調査の結果、地盤が弱いと判断されると地盤改良が必要になります。地盤改良の要否で、建物以外の費用が100万円単位で変わります。
土地を買う前に勝手に調査することはできないため、事前調査はハザードマップや古地図（過去に田んぼや川でなかったか）でリスクを見立てます。また、造成地の場合は「事前に地盤改良をした記録があるか」を売主に確認しておくと安心です。
＜上下水道の引き込み・擁壁＞
上下水道やガスの引き込みは、敷地から本管までの距離、私道を通るかどうかといった、土地ごとの条件で工事の内容と金額が変わります。
そのため建物本体の見積もりには入らず、別途で計上されます。このうち水道の引き込みは、30万〜50万円ほどが目安です。
本管から敷地までの距離が長い場合や口径が大きい場合は、給水申込納付金が別に数万〜数十万円かかり、さらに高くなります。
前面道路に本管が通っているか、私道の場合は掘削の承諾が取れているかは、購入前に書面で確認できます。
＜擁壁(高低差のある土地のケース)＞
高低差のある土地では、擁壁の新設や造り直しの費用が上乗せされるケースがあります。
擁壁の費用は、新設で1㎡あたり3万〜5万円ほど、高さや構造によっては10万円前後が目安です。造り直す場合は、これに既存の擁壁の解体・撤去費が1㎡あたり2万〜5万円ほど加わります。長さ10m、高さ2mの擁壁を新設すれば、20㎡で60万〜100万円になる計算です。
※地盤改良・水道の引き込み・擁壁の費用は、土地の状態や工事の規模によって大きく変わる概算の目安です。正確な金額は、調査や見積もりの結果でご確認ください。
建物以外にかかる費用② 諸費用の内訳
諸費用は、ローンの種類や、地盤・外構の状況で変わるため、最初は前述の目安で多めに見込み、見積もりが出た段階で項目ごとに確認する進め方が現実的です。
契約・登記・税金にかかる費用
各種手続きや税金に関する費用は、以下の通りです。一定の要件を満たすと国や自治体の軽減措置が受けられます。
・印紙税（工事請負契約書）
契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下で1万円、5,000万円超〜1億円以下で3万円です（※2027年3月31日までの軽減措置）。
・建築確認申請の手数料
滋賀県内の一般的な2階建て（床面積100㎡超〜200㎡以下）の場合、確認申請4.2万円・完了検査4.3万円です（平屋で200㎡以下なら3.2万円・3.5万円）。別途、設計図書の作成など代行費用がかかる場合があります。
・登記費用（登録免許税 ＋ 司法書士報酬）
建物の引き渡し前後に以下の登記料を支払います。※2027年3月31日までの新築（床面積50㎡以上など）は軽減税率の対象です。
所有権保存登記：評価額の0.15%（例：評価額2,000万円なら3万円）＋ 司法書士報酬1.5万〜6万円
抵当権設定登記：借入額の0.1%（例：3,000万円の借り入れで3万円）＋ 司法書士報酬2万〜5万円
・不動産取得税
滋賀県で条件を満たす新築住宅なら、評価額から1,200万円が控除され、税率3%になります（例：評価額1,500万円の場合、算出額は9万円）。原則として申告が必要ですが、全額軽減される場合は課税通知が届きません（通知が届く場合は新築翌年の4〜9月ごろです）。
住宅ローンにかかる費用
民間の住宅ローンでは、次の費用がかかります。
・融資手数料
金融機関や商品タイプによって異なり、住宅金融支援機構の資料では、定額型で3万〜5万円程度、定率型で借入額の1〜2%程度が目安とされています
・保証料
借入額の約2%が目安で、契約時にまとめて払う方式と、金利に上乗せする方式があります。3,000万円を借りて、保証料をローンとは別に現金で払う場合は、約60万円です。フラット35は保証料が不要です
・ローン契約書の印紙税
フラット35の団体信用生命保険は、2017年10月以降の申し込みから、保険料にあたる分が金利に含まれ、毎月の返済と一緒に払う仕組みです。つなぎ融資や分割融資の費用も、利用する本人の負担です。ある金融機関のつなぎローンでは、融資事務手数料が一律11万円で、借りている間の金利も別にかかります（楽天銀行の案内）。
工事期間が延びると、その分だけ利息も増えます。
保険
火災保険料の一般的な目安は、木造戸建て（省令準耐火など。建物2,000万円・家財1,000万円、5年契約の一括払い、水災補償つき）の場合、次のとおりです。
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加入する補償 |
年間の保険料 |
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火災保険（建物のみ） |
1万円ほど |
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火災保険（建物＋家財） |
1.5万〜2万円ほど |
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火災保険（建物＋家財）＋地震保険 |
5万円前後 |
保険料は建物の構造や地域、補償の範囲で変わるため、見積もりで確かめておきましょう。
地鎮祭
地鎮祭は必ず行うものではなく、施工会社と相談して行うかどうかを決めます。行う場合の神主への謝礼（初穂料・玉串料）は3万〜5万円程度が目安で、金額は地域や神社によって違います。上棟式も同じで、行うと決めた場合に費用が発生します。
引っ越しにかかる費用
引っ越し費用は、時期で大きく変わります。一般的な目安は、4人家族で15km未満の近距離の場合、通常期で約8万円、繁忙期（3〜4月ごろ）で約11万円です。距離が伸びたり荷物が多かったりすると、さらに上がります。家具・家電の購入費は、家族ごとの差が大きい項目です。今使っているものを持ち込むのか、買い替えるのかを先に決め、予算を別枠で取っておきます。
※地鎮祭の謝礼や引っ越しの費用は、地域や時期、荷物の量によって変わる目安です。引っ越しは複数社から見積もりを取って比べると確実です。
建物以外にかかる費用③ 見落としやすい費用と、建築中〜入居後の出費
外構・照明・カーテン・エアコンなど、見積もりから漏れやすい費用
ハウスメーカーや工務店から提示される「建物本体価格」には、生活に必要なすべての設備が含まれているわけではありません。建物以外にかかる「付帯工事費（別途工事費）」として、以下のような項目が後から必要になることが多く、予算オーバーの原因になりがちです。
・外構・造園工事
・照明器具・取り付け工事
・カーテン・カーテンレール工事
・エアコンなどの空調工事
・テレビやネットのアンテナ工事
・（※建て替えの場合）既存建物の解体工事
とくに外構工事は、建築費の見積もりとは別に扱われることが一般的です。外構の予算の目安は、シンプルなオープン外構で100万円前後、駐車場・フェンス・カーポートまで整えると150万〜300万円ほどになります。
※外構の費用は、敷地の広さや設備の内容によって大きく変わります。建物の計画と合わせて、早めに見積もりを取っておくと予算を組みやすくなります。
照明・カーテン・エアコンも、本体価格に含まれず、入居時の購入費や付帯工事として別に見込まれることが多い項目です。「照明は一部屋分だけ」「エアコン用の配管の穴あけまで」など、会社によって標準装備の範囲がまちまちなので、どこまで見積もりに含まれているかを確かめておきましょう。
仮住まい・二重家賃・仕様変更など、建築中から入居までにかかる費用
今の家を壊して建て替える場合、工事期間中（半年〜1年ほど）の仮住まい費用が発生します。すべて合わせると100万〜200万円程度の予算を見込んでおきましょう。
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項目 |
目安 |
備考 |
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賃貸の家賃と初期費用 |
100万円前後 |
半年ほど暮らす場合（2LDKで月12万円前後の例に敷金・礼金、仲介手数料などを含む。敷金は退去時に返還） |
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トランクルーム |
月5千円〜2万円ほど |
広さや屋内・屋外により変動 |
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引っ越し2回分 |
10万〜30万円ほど |
仮住まいへの引っ越しと新居への引っ越しの計2回 |
※家賃の水準は地域で変わります。
賃貸に住みながら家を建てる場合、注意したいのが「家賃」と「家づくりのお金」が重なる期間です。
フラット35などの住宅ローンは家が完成してから返済が始まるため、新居の引き渡しから賃貸を退去するまでの間は「家賃」と「ローン」の二重払いが発生します。これは賃貸の解約日を新居の引き渡し時期にうまく合わせることで最小限に抑えられます。
しかし、もう一つ見落としがちなのが「つなぎ融資の利息」です。家の完成前に建築費の一部を払う目的でつなぎ融資を利用する場合、工事期間中は「今の家賃」と「つなぎ融資の利息」を毎月ダブルで支払うことになります。建築中の生活費が苦しくならないよう、この期間の利息分もあらかじめ予算に組み込んでおくことが大切です。
入居後にかかる費用＜固定資産税＞
一般的な新築戸建て（土地1,200万円・建物2,200万円で購入した場合）の固定資産税は、初年度で年間10万円強（土地約2万円・建物約9万円）が目安です。
ここで一番気をつけたいのが、「4年目に税金が急に上がる（本来の額に戻る）」という点です。
新築住宅には「最初の3年間（長期優良住宅なら5年間）、建物の税金が半額になる」という軽減措置があります。この期間が終わると税負担がポンと増えるため、あらかじめ見越して家計をやりくりしておく必要があります。
※軽減措置を受けるには、自治体へ書類提出が必要な場合があります。必ずお住まいの市町村のルールを確認しましょう。
入居後にかかる費用＜メンテナンス・改修費＞
長く快適に住み続けるためには、定期的なお手入れが欠かせません。30年間のトータルで600万〜1,000万円ほど（木造2階建て30坪の目安）を見込んでおく必要があります。
【大きな出費のタイミングと目安】
・築10〜15年：外壁・屋根の塗装（100万〜150万円ほど）
・築15〜20年：給湯器など設備の交換
・築20年前後：キッチンやお風呂など水まわりの交換
これらの費用は「ある日突然、まとまって」必要になります。いざという時に慌てないよう、毎月一定額を家のメンテナンス用として積み立てておきましょう。
家づくりの費用を抑えるコツ
1.見積もりは本体価格ではなく、総額で比べる
複数社の見積もりを比較する際は、延べ床面積・仕様・工事の範囲などの条件をすべてそろえた上で見比べましょう。特に、「坪単価」の安さだけで判断すると、最終的な支払額が高くなるケースがあるため注意が必要です。
その理由は以下の通りです。
・坪単価にはすべての費用が含まれていない
・会社によって計算基準が違う
「坪単価×坪数」で計算できる金額は、あくまで建物の「本体工事費」です。全体の費用バランスを考慮すると、最終的な「総額」は本体工事費の1.4倍程度になることを見込んでおきましょう。
2.土地の条件（地盤・高低差）は契約前に確認する
契約前に確認しておくと、追加費用を防げる土地の条件は、次の3つです。
・前面道路に上下水道の本管があるか（私道なら掘削の承諾が取れているか）
・高低差の有無と、既存の擁壁に検査済証があるか
・地盤に不安を示す履歴がないか
地盤調査そのものは売買契約の後になるのが一般的です。地盤に問題があった場合の扱いは、売買契約書で確かめておきます。
土地探しと家づくりを同じ会社に相談すると、土地の条件による費用を、建物の見積もりと合わせて確認できます。地盤や水道の引き込み、高低差の費用は、土地選びと建物計画の両方に関わるためです。売主が土地を直接売る場合は、仲介手数料がかからないケースもあります。
また、あれこれ確認するのが不安な場合や、想定外の出費を絶対に避けたいなら、最初から「分譲地（新しく造成・区画整理された土地）」という選択肢もあります。「高低差を直す擁壁工事」や「水道の引き込み工事」といった数百万円単位の追加費用がかからないことがメリットです。
削れる部分と削れない部分は、仕様を決める段階で分ける
設備のグレードを下げると費用は下がりますが、下がる額はキッチンや浴室、トイレなど設備ごとに差があります。標準仕様と上位仕様の差額を、項目ごとに見積もりに出してもらうと、削ったときの効果が分かります。
最初にお金をかけたほうがいいのは、あとから変えにくい構造、断熱、窓です。設備や内装は後から交換できますが、壁の中の断熱や、窓の性能を入居後に上げるのは大がかりな工事になります。給湯器のような設備は、交換の時期に合わせて更新すれば十分です。
間取りや形を変えるだけでも、費用は変わります。凹凸の少ないシンプルな形は、外壁や屋根の面積が小さくなり、工事も単純になるため、費用を抑えやすい傾向があります。シンプルな形でも、窓の配置や外壁の素材といった設計の工夫で、デザイン性も保てます。希望の間取りがあるときは、同じ広さでシンプルな形にした案と、金額を比べてもらうと判断できます。
まとめ
家を建てるお金は、建物の工事費だけでは決まりません。土地まわりの費用、諸費用、見積もりから漏れやすい別途費用、入居後の出費まで、全体を含めて考えると、必要な予算がはっきりします。見積もりは本体価格ではなく総額で比べ、土地の条件と補助金の期限は契約の前に確かめ、現金の準備と借入額も早めに整理しておきましょう。
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＜参考＞
– 住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」:
https://www.jhf.go.jp/files/topics/4941_ext_99_1.pdf
– 住宅金融支援機構「【フラット35】住宅ローンで考えることを知ろう」:
https://www.flat35.com/files/topics/6167_ext_99_1.pdf
– 【フラット35】ご利用条件:
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
– 【フラット35】団体信用生命保険:
https://www.flat35.com/danshin_menu/index.html
– 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(告示):
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
– 国土交通省 建築基準法の改正について:
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html
– 国土交通省 みらいエコ住宅2026事業:
https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/about/
– 国税庁 タックスアンサー No.7108(建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置):
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
– 国税庁 タックスアンサー No.7191(登録免許税の税額表):
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
– 国税庁 質疑応答事例(変更契約書の印紙税):
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm
– 総務省 固定資産税:
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html
– 滋賀県 不動産取得税:
https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kurashi/zeikin/11241.html
– 滋賀県 令和8年度しがZEH新築支援事業費補助金:
https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/zyuutaku/348818.html
– 滋賀県 盛土規制法:
https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/machizukuri/339774.html
– 滋賀県建築基準条例:
https://www.pref.shiga.lg.jp/site/jourei/reiki_int/reiki_honbun/k001RG00000917.html
– 草津市 新築住宅に係る固定資産税の減額:
https://www.city.kusatsu.shiga.jp/kurashi/zeikin/koteishisan/kaoku/chokiyuryogengaku.html
