土地の価格は、同じ市内でもエリアによって数倍以上の差があることも。さらに、国が公表する公示地価と、実際に取引されている価格は別物になっており、この違いを知らないまま予算を組むと、想定より大幅に費用がずれることもあります。
この記事では、近江八幡市の土地価格の相場をエリア別に整理したうえで、契約前に必ず確認したいポイントや、近江八幡の暮らしやすさをまとめて解説します。
＜本記事で分かること＞
・近江八幡市の土地が坪単価いくらで買えるか、総額の目安
・駅前と郊外でどれだけ差が出るか、エリア別の選び方
・公示地価と実際の取引価格を混同して予算がずれるのを防ぐ方法
・相場より安い土地に飛びつく前に確認すべき条件
・通勤・子育て・補助制度から見た、近江八幡市でのリアルな暮らし
目次
・近江八幡市の土地価格の相場は坪単価いくら？
・【エリア別】近江八幡市で土地価格が高い場所・抑えられる場所
・公示地価と実際の取引価格の違い
・自分に合った、適切な土地の広さは？
・土地探しで確認したいポイント
・近江八幡市の暮らしやすさは？リアルな住み心地
・まとめ：近江八幡市の土地価格を知ったら、次にやること
近江八幡市の土地価格の相場は坪単価いくら？
近江八幡市で土地を探し始めると、最初にぶつかるのが「このエリアの相場はいくらなのか」という疑問です。まずは市全体の数字から押さえていきましょう。
市全体の平均坪単価と、㎡単価に直すといくらか
近江八幡市の住宅地の公示地価（2026年1月1日時点）は、1㎡あたり52,900円。坪単価に直すと約17万5,000円です。
この数字をもとに、土地代の目安を出してみます。
＜近江八幡市住宅地の土地代目安＞
・ 45坪の土地：約790万円
・ 50坪の土地：約875万円
・ 60坪の土地：約1,050万円
駐車場2台分と庭を確保できる広さで、土地代は800万〜1,000万円台。これが近江八幡市の標準的なラインです。
※国土交通省「地価公示」（2026年）の近江八幡市の住宅地平均価格（52,900円/㎡）をもとに、1坪（3.30578㎡）換算して算出。
なお「近江八幡市の地価は坪21.8万円」という数字を目にすることもありますが、これは商業地や工業地を含めた全用途の平均値です。住宅用の土地を探している方が見るべきなのは、住宅地に絞った坪17.5万円のほうと覚えておきましょう。
ただし公示地価は、国が選んだ「標準地」の評価額です。実際に売買される価格とは差が出ます。この点は後ほど詳しく説明します。
ここ数年で上がっているのか、下がっているのか
近江八幡市の地価は、緩やかな上昇が続いています。住宅地の平均変動率は前年比＋0.9％です。
|
用途 |
平均価格 |
坪換算 |
前年比 |
|
住宅地 |
52,900円/㎡ |
約17万5,000円 |
＋0.9％ |
|
商業地 |
159,500円/㎡ |
約52万7,000円 |
＋5.5％ |
※国土交通省「地価公示」（2026年）の近江八幡市の用途別平均価格をもとに、1坪（3.30578㎡）換算して算出。
商業地が5％を超えて伸びているのに対し、住宅地の上昇は1％未満です。
「急いで買わないと手が届かなくなる」という状況ではありません。
ただし下落の兆しもないため、数年待って値下がりを狙う場合は注意が必要です。
参考までに、滋賀県全体では住宅地が＋0.9％、商業地が＋2.8％、工業地が＋6.8％。近江八幡市の住宅地は県平均と同じペースで動いています。
草津市・守山市など県内の他市と比べたときの位置づけ
滋賀県内の主要市における住宅地の平均価格で比べたものが次の表です。
|
市 |
平均価格 |
坪換算 |
前年比 |
|
草津市 |
139,600円/㎡ |
約46万1,000円 |
＋4.4％ |
|
守山市 |
95,700円/㎡ |
約31万6,000円 |
＋2.8％ |
|
栗東市 |
90,900円/㎡ |
約30万円 |
＋3.4％ |
|
大津市 |
82,300円/㎡ |
約27万2,000円 |
＋1.9％ |
|
野洲市 |
61,600円/㎡ |
約20万4,000円 |
＋1.9％ |
|
近江八幡市 |
52,900円/㎡ |
約17万5,000円 |
＋0.9％ |
|
彦根市 |
40,200円/㎡ |
約13万3,000円 |
0.0％ |
|
（滋賀県全体） |
55,500円/㎡ |
約18万3,000円 |
＋0.9％ |
※国土交通省「地価公示」（2026年）の市町別・用途別平均価格（住宅地）をもとに、1坪（3.30578㎡）換算して算出。
県全体の平均が18万3,000円なので、近江八幡市はやや下回る水準。
ただし彦根市といった湖東の他市よりは高く、価格が下がり続けているエリアでもありません。
下落が止まった市と、上がり続ける南部の市の、ちょうど中間というのが近江八幡市の立ち位置です。
それでいて近江八幡駅は新快速の停車駅。価格と利便性のバランスが取れているエリアと言えるでしょう。
【エリア別】近江八幡市で土地価格が高い場所・抑えられる場所
同じ近江八幡市でも、場所によって坪単価は大きく変わります。住宅地に限っても、最も高い地点と安い地点では6倍以上の開きがあります。ここからは国が公表している地点ごとの公示地価をもとに、駅ごと・地区ごとの傾向を見ていきましょう。
近江八幡駅周辺：利便性がそのまま価格に出るエリア
住宅を建てる土地の目安になるのは、駅の北側に広がる出町と中村町です。
出町が坪約35万4,000円、中村町が坪約33万1,000円。市の住宅地平均（約17万5,000円）のちょうど2倍で、50坪だと土地代だけで1,650万〜1,770万円になります。
価格は高いですが、そのぶん新快速の停車駅まで歩いて行ける距離。市役所や商業施設、近江八幡市立総合医療センターも近いエリアです。
安土エリア：駅を離れると坪単価はどこまで落ち着くか
近江八幡駅からJR琵琶湖線で1駅の安土駅。
駅へのアクセスや生活環境が整った分譲地の場合、坪単価は23.5万〜28万円がひとつの目安となります。先ほどご紹介した近江八幡駅周辺の住宅地が坪33万〜35万円なので、1駅離れるだけで坪あたり5万〜10万円近く価格を抑えることができます。
50坪で計算すると、近江八幡駅周辺なら土地代に約1,650万円〜1,750万円かかるところ、安土エリアなら約1,175万円〜1,400万円ほどとなり、250万〜500万円以上のコストダウンが見込めます。
安土駅は新快速こそ止まりませんが、普通電車で近江八幡駅まで数分。
近江八幡駅まで車で送迎して新快速に乗るという通勤スタイルを取るご家庭も多く、交通利便性と土地価格のバランスが取れたエリアです。
郊外・田園エリア：広い土地が手に入る代わりに気をつけたいこと
市の周縁部まで行くと、坪10万円前後まで下がります。
公示地価では江頭町が坪約10万1,000円、船木町が坪約12万3,000円、北之庄町が坪約13万8,000円という水準です。
ただし、思わぬ出費が後から乗ってくる可能性もあるので注意が必要です。
田園エリアの土地で追加費用が発生しやすいのは、次の3つです。
・ 地盤改良
軟弱地盤の場合に必要。表層改良で30万〜50万円、柱状改良なら50万〜100万円が目安（30坪程度の場合）
・ 上下水道の引き込み
前面道路に本管が来ていないと、引き込み工事に数十万円から百万円単位の費用がかかることがある
・ 造成・擁壁
高低差のある土地では、擁壁の設置費用が加わる
しかし、土地すべてでこうした追加費用が出るわけではありません。
地盤改良等の追加費用がかからない「分譲地」を選ぶことで、総予算を大きく抑えることもできます。
▼インフラが整った分譲地に住むなら
滋賀県近江八幡市の「分譲地・物件情報」は以下のページで検索していただけます。
https://www.oumi-j.co.jp/area/oumi-hachiman/
公示地価と実際の取引価格の違い
公示地価はあくまで目安。実際の取引価格とはズレる
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の価格として公表する指標です。不動産鑑定士が「標準地」を評価したもので、税金の算定や取引の参考値として使われます。
気をつけたいのは、この数字が実際の売買価格とそのまま一致しない点。
理由は主に2つあります。
・標準地の数が限られる
近江八幡市の住宅地の標準地は11地点だけ。その評価が周辺すべてを代表するとは限りません
・ 時点が1月1日に固定されている
年の後半に買うなら、そこから半年以上の値動きが乗ります
実際に取引されている価格の調べ方
国土交通省が「不動産情報ライブラリ」で、成約した不動産取引価格を公開しています。市区町村と地区を指定すれば、面積・取引時期・価格が一覧で確認できます。
不動産会社から出された価格が妥当かどうかを自分で検証できるので、土地探しを始めたら一度は開いておきたいサイトです。
自分に合った、適切な土地の広さは？
土地の広さを決めるときは、坪単価ではなく、総額と、そこに建てられる家の大きさをセットで考えましょう。
42坪の土地で建ぺい率60％なら、1階の建築面積は最大25坪。2階建てなら延床45坪前後まで建てられる計算で、4人家族が暮らすには十分な広さです。
なお、建ぺい率と容積率は用途地域ごとに決まっていて、同じ市内でもエリアによって変わります。確認できる場所は次のとおりです。
・ 売り土地の物件情報（不動産ポータルサイトの物件詳細に必ず記載されています）
・ 市の都市計画図（近江八幡市の窓口またはホームページで確認できます）
・ 重要事項説明書（契約前に不動産会社から説明されます）
同じ50坪でも、建ぺい率50％の土地と60％の土地では建てられる家の大きさが変わります。土地を比べるときは、坪単価と一緒にこの数字も並べて見ておきましょう。
土地探しで確認したいポイント
相場より明らかに安い土地には、契約してから「家が建てられない」と分かるケースも。
そういった事態を避けるため、次のポイントを必ず確認しましょう。
市街化調整区域・農地にあたらないかどうか
市街化調整区域は、市街化を抑制するために定められた区域です。原則として住宅を建てられません。都市計画法第34条に14の許可基準が定められており、そのいずれかに該当しなければ許可は下りない仕組みになっています。
もう一つ確認したいのが、登記上の地目です。「田」「畑」となっている土地に家を建てるには、農地転用の許可が必要になります。申請すれば必ず通るものではなく、優良農地として保全すべき「第1種農地」に指定されている場合、宅地への転用はきわめて困難です。
近江八幡市は水郷と干拓の歴史を持つ農業地帯を抱えるため、市内でも農地が広がる地区があります。確認先は市の都市計画担当窓口と農業委員会。
売買の際は不動産会社の重要事項説明で説明されますが、購入を検討する段階で自分から尋ねておくと安心です。
接道の条件を満たしていて、家が建てられるかどうか
建築基準法第43条第1項は「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない」と定めています。これを接道義務といいます。
ここでいう「道路」は、同法第42条で定義されたものに限られます。原則は幅員4m以上（特定行政庁が指定する区域では6m以上）で、道路法による道路や、都市計画法などにもとづいて造られた道路などが該当します。
つまり「幅員4m以上の道に2m以上接している」ことが、家を建てる最低条件になります。
この条件を満たさない土地は「再建築不可」となり、今建っている家を壊すと新しい家を建てられません。
当然ながら価格は相場より大きく下がりますが、住宅ローンの審査が通りにくいという問題もあるので注意が必要です。
近江八幡市の暮らしやすさは？リアルな住み心地
通勤・子育て・日常の買い物という3つの軸で、近江八幡市の生活を具体的に見ていきます。
京都・大阪への通勤時間と、車での移動のしやすさ
近江八幡駅はJR琵琶湖線の新快速停車駅です。所要時間は次のとおり。
・ 近江八幡駅 → 京都駅：約35分
・ 近江八幡駅 → 大阪駅：約65分
京都まで30分台、大阪へも乗り換えなしで約1時間です。
京阪神に通いながら滋賀で暮らす、という住み方が無理なく成り立ちます。
車での移動も不便はありません。名神高速道路の竜王インターチェンジと八日市インターチェンジが利用でき、市内を国道8号が縦断しています。
子育て・教育環境と、市が用意している支援制度
＜医療費の助成＞
近江八幡市の子育て支援で押さえておきたいのが、医療費の助成です。0歳から18歳まで途切れなくカバーされています。
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年齢 |
制度 |
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0~6歳到達後最初の3月31日まで（小学校就学前） |
乳幼児医療費助成制度 |
|
小学1年生〜高校生世代（18歳に達する日以後の最初の3月31日） |
子ども医療費助成制度 |
子ども医療費助成制度には所得制限がありません。
県内の医療機関なら受給券の提示で保険診療分が無料になる現物給付です。
＜補助制度＞
近江八幡市では、結婚新生活支援補助金制度があります。
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項目 |
内容 |
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対象 |
婚姻日時点で夫婦ともに39歳以下、前年の夫婦合計所得500万円未満 |
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補助額 |
夫婦ともに29歳以下なら上限60万円、それ以外は上限30万円 |
|
対象経費 |
住宅取得費・賃借費・引越し費用（土地の購入費や造成費は対象外） |
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その他の要件 |
夫婦の双方が、市の指定する講座の受講、または医療機関への妊娠・出産に関する相談を行っていること |
婚姻日の期間が年度ごとに区切られているため、該当しそうな場合は市の企画担当窓口で最新の要件を確認してください。
買い物・医療など、日常まわりの使い勝手
＜医療・病院施設＞
医療面の中心となるのが、近江八幡市立総合医療センターです。
内科から外科、小児外科まで幅広い診療科を持ち、災害拠点病院にも指定されています。
＜買い物＞
買い物の中心は近江八幡駅周辺です。市の都市計画では、駅周辺から市役所、旧八幡山城下町にかけての一帯が「複合的な都市機能の集積度が特に高い」中心市街地と位置づけられ、商業・医療施設が充実したエリアとされています。
例えば、駅の南口からペデストリアンデッキで直結しているのが、イオン近江八幡ショッピングセンター（鷹飼町）です。
食品売場は朝7時から夜10時まで開いていて、イオンシネマ・ジョーシン・ダイソーなども入っています。
駅から徒歩15分の桜宮町には平和堂のアル・プラザ近江八幡があり、無印良品も入っています。
まとめ：近江八幡市の土地価格を知ったら、次にやること
近江八幡市の土地価格は、住宅地の公示地価で坪単価約17万5,000円。
草津市の4割弱の水準で、50坪なら875万円前後が目安になります。
ただし駅前と郊外では6倍以上の差があり、公示地価と実際の取引価格でも数字が変わります。
予算を組むときは、国土交通省の不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確かめましょう。
相場が分かったら、次は候補エリアを絞り込みます。市街化調整区域や農地にあたらないか、接道条件を満たしているかなど、土地を見に行く際にチェックしてみてください。
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＜参考＞
国土交通省｜不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
滋賀県｜令和8年地価公示に見る滋賀県の地価の概要
https://www.pref.shiga.lg.jp/file/attachment/5598454.pdf
滋賀県｜地価公示の公表資料（滋賀県における概要）
https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kurashi/tochi/12652.html
e-Gov法令検索｜建築基準法
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
e-Gov法令検索｜都市計画法
https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100
滋賀県｜滋賀県移住就業支援事業
https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/shigotosangyou/shigoto/304820.html
近江八幡市｜子ども医療費助成制度
https://www.city.omihachiman.lg.jp/soshiki/hoken_nenkin/fukushiiryouhi-kodomoiryouhi/1485.html
近江八幡市｜福祉医療費助成制度（乳幼児医療費助成）
https://www.city.omihachiman.lg.jp/soshiki/hoken_nenkin/fukushiiryouhi-kodomoiryouhi/1579.html
近江八幡市｜結婚新生活支援補助金
https://www.city.omihachiman.lg.jp/soshiki/kikaku/5/27722.html
近江八幡市｜都市計画マスタープラン
https://www.city.omihachiman.lg.jp/material/files/group/147/1tosimasuzenntai.pdf
